BORIS GURFINKEL

"Exceeding Your Expectations!"

 

 

После того как Вы нашли дом который Вам подходит наступает время подачи Вашего предложения (Oффера) . Предложения всегда в письменной форме. Документ, используемый в Калифорнии называется "Договор о покупке жилья ("Residential Purchase Agreement", или "Offer").

Все детали предложения вводятся в этой форме, в том числе легальное описание собственности, предложенная цена, условия финансирования, права покупателя  на инспекцию, а также обязанности сторон по оплате различных раcходов, связанных с проведением сделки и т.д. Ваш агент поможет Bам в определении начальной цены предложения, предоставляя Вам список cхожих домов, которые недавно были проданы в этом районе. Ваш агент затем представит предложение  Продавцам и их агентам .

 

 

В принципе Ваше предложение состоит из 2-х частей: цены и условий. Обычно предлагаемая цена ниже, чем запрашиваемая Тем не менее, если это "рынок продавца" ("Buyer's Market"), то есть когда много покупателей, борющихся за этот же дом, имеет смысл предложить больше, чем запрашивает продавец. Во многих случаях, в письменной форме Покупатель получит Встречное Предложение. Встречное предложение, по сути будет гласить следующее: "Я согласен с вашим предложением, за исключением следующего : ... ( Перечислит изменения, которые продавец просит)."

Покупатель может ответить опять же в письменном виде, своим "Встречным - Bстречным предложение ", и так будет продолжаться пока окончательное соглашение не будет достигнуто, или пока одна из сторон не перестанет отвечать. 

 

 

После того, как предложение будет согласовано и подписано заинтересованными сторонами, Ваш агент доставит его, вместе с начальной суммой (как правило это 3% от покупной цены) в Ескро ("Escrow"). С этого момента Ваша сделка может считаться  открытой. Ескро по своей сути является независимой и беспристрастной 3-ей стороной, цель которой - обеспечение выполнения покупателем и продавцом всех условий соглашения (сделки) с наименьшим риском для обеих сторон. Более подробно о том как работает эскро я могу Вам объяснить по Вашему запросу.

 

 

 

Большинство контрактов ( договоров купли-продажи ) предусматривают, что покупатель может, за свой счет, провести любую инспекцию дома с привлечением соответствующих специалистов. Типичные инспекции включают термитную инспекцию, инспекцию физического состояния дома (электрика, сантехника, системы отопления), состояния крыши,  бассейна, фундамента, а также, если дом находится в холмистой или горной местности, почвенные инспекции (геология) и топография. 

 

 

В Калифорнии Титульное страхование и проверка существующего титула производится Титульными компаниями (Title Company), которые представят Вам "Предварительный Отчет о состоянии Титула" ("Preliminary Title Report") для изучения и утверждения. Доклад будет включать в себя такую ​​информацию, как легальное юридическое описание дома, любые существующие залоги, или неуплаченные налоги, а также другие условия, или ограничения, которые могут содержаться в Титуле. Страховой Полис на Титул, как правило, выдается при закрытии сделки. Названный страховой полис страхует интерес покупателя в его покупке, и приоритет и обоснованность любого кредита. Этот полис также возместит любые затраты и/или возможные потери Продавца понесенные в ресультате возможных деффектов Титула выявленных впоследствии.

 

 

Со своей стороны, по законам штата Калифорния, при продаже дома, Продавец обязан в письменном виде известить Покупателя о ВСЕХ известных ему фактах о его доме, которые могут отрицательно повлиять на фактическую стоимость дома (Seller's Mandatory Disclosures & Reports). 

 

 

После того как покупатель и продавец выполнили все предусмотренные договором условия, сделка официально считается закрытой и документ передачи Титула от Продавца Покупателю - Гранд Дид ( "Grand Deed" регистрируется в Офисе Регистратора Графства Лос Анжелеса. 

 

 

 

Дополнительные затраты покупателя как правило состоят из следующего: сборов Escrow, сборов Титульной компании , стоимость Финансирования (если покупатель получает заем) и расходы, связанные с инспекциями, которые Покупатель  решил проводить. Сборы Escrow и Титульной компании могут меняться и могут быть примерно оценены в 1,25 % -1,50 % от покупной цены . 

 

 

Приведенное выше описание охватывает обычные шаги в покупке и продаже жилья в Калифорния. Большинство сделок купли-продажи жилья в Калифорнии (в отличии скажем от штата Нью-Йорк) осуществляется без привлечения и помощи адвоката. Тем не менее, покупателям и продавцам, имеющим юридические или налоговые вопросы, настоятельно рекомендуется получить консультацию у их адвоката, или профессиональных налоговых служб. Как я уже сказал, более подробная и специфическая информация по любомy аспекту  сделки купли-продажи недвижимости в Калифорнии может быть предоставлена по Вашему запросу.